樓上漏水，樓下受損，找樓上還是找物業(yè)？
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小編按：如果漏水點(diǎn)在樓上房屋室內(nèi)，損失應(yīng)由樓上業(yè)主承擔(dān)；如果漏水點(diǎn)在管道井等公共區(qū)域，損失則由物業(yè)公司承擔(dān)。
如果該業(yè)主并未領(lǐng)取房屋鑰匙，沒有交付，且該房屋實(shí)際上是由物業(yè)公司管控，損失則由物業(yè)公司承擔(dān)。
該找誰索賠？漏水點(diǎn)的位置和是否交付是關(guān)鍵
家住長春市維多利亞莊園小區(qū)的孫先生很煩惱，樓上漏水把自己家泡了，樓上業(yè)主說可以賠償，但希望追責(zé)時(shí)也把物業(yè)帶上，而物業(yè)則稱和此事沒有關(guān)系，導(dǎo)致此事已10多天仍懸而未決。
受損業(yè)主七樓漏水 六樓被泡
據(jù)介紹，2015年11月29日，孫先生家樓上開始漏水，多虧5樓鄰居在晚9點(diǎn)左右及時(shí)發(fā)現(xiàn)，給物業(yè)打電話，才將漏水控制住。
“漏水時(shí)家里沒人，等半夜家人下班到家一看，客廳吊頂、窗臺(tái)還有衛(wèi)生間墻壁都已在滲水了?！睂O先生說，直到第二天水仍沒漏完，只能在屋里各處擺著盆接水。當(dāng)時(shí)裝修時(shí)孫先生投入幾十萬元，現(xiàn)在房子被泡得一塌糊涂，蒙受了不小的損失。
“我覺得現(xiàn)在棚頂還有水滯留，沒都流出來?！睂O先生說。新文化記者看到，他家客廳吊頂由南向北已產(chǎn)生裂痕，墻皮也有部分脫落。孫先生表示，現(xiàn)在窗臺(tái)有塊墻皮已“開花”，客廳棚頂靠臥室一側(cè)也有下沉跡象，因?yàn)樾l(wèi)生間積水浸泡，現(xiàn)在臥室靠門一側(cè)的地板也變形了，吊頂估計(jì)也得拆除后重新裝修，“這就是水一點(diǎn)點(diǎn)滲透然后泡壞的，如果一開始就有人負(fù)責(zé)早點(diǎn)處理，不至于泡成這樣?！?/span>
七樓房主不讓我住 出事讓我賠？
因?yàn)槠邩鞘敲鞣?，一直沒人居住，所以孫先生找到物業(yè)幫忙聯(lián)系房主。第二天，物業(yè)帶著一名男子來到他家查看情況?！拔飿I(yè)說他就是房主，當(dāng)時(shí)說可以維修，就是刮一遍大白?！碑?dāng)時(shí)孫先生的愛人提出檢查下棚頂積水情況，再談具體損失時(shí)，這名男子就走了。
“后來再聯(lián)系時(shí)，對(duì)方說自己不是房主，還說這房子有糾紛，物業(yè)不讓房主裝修，現(xiàn)在漏水了，讓我去找物業(yè)解決?！睂O先生沒辦法，只能再次找到物業(yè)，但物業(yè)表示不能承擔(dān)責(zé)任。
最終，孫先生聯(lián)系到了七樓房主張先生。樓上鄰居的態(tài)度倒是很客氣，稱因?yàn)闅v史原因，物業(yè)不讓他裝修入住，現(xiàn)在漏水了，物業(yè)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。這下孫先生蒙了，到底誰負(fù)責(zé)??？
“七樓房主說他一直沒裝修入住，水、電也讓物業(yè)掐了，說明物業(yè)在進(jìn)行管理。現(xiàn)在我想起訴索賠，七樓房主認(rèn)，但要求把物業(yè)也帶上?！睙o奈，孫先生只能一并起訴七樓房主和物業(yè)公司，并希望物業(yè)配合提供營業(yè)執(zhí)照等信息，而物業(yè)表示不能提供。
據(jù)張先生講，該房屋已繳納房款、取得了房產(chǎn)證，但據(jù)說當(dāng)年因工作人員攜款潛逃，開發(fā)商沒有收到房款，所以以此為由不讓他裝修入住。現(xiàn)在水電都斷了，門鎖也被換過，為此他跟物業(yè)等部門溝通多次，但問題一直沒有解決?！胺孔硬蛔屛易?，現(xiàn)在出了問題卻讓我賠償？”張先生說，給樓下造成損失他愿意承擔(dān)責(zé)任，但希望讓自己無法入住的責(zé)任主體也能一并承擔(dān)連帶責(zé)任。
物業(yè)說法房子有產(chǎn)權(quán) 和我們無關(guān)
負(fù)責(zé)該小區(qū)管理的長春恩維物業(yè)有限公司工作人員稱：“現(xiàn)在這房子是不是有糾紛我們也不清楚，但這套房子不歸物業(yè)管理，我們已協(xié)助業(yè)主找到了房主，他們之間怎么商量，和我們沒有關(guān)系?！?/span>
物業(yè)公司的初經(jīng)理表示，漏水后物業(yè)及時(shí)進(jìn)行了維修和排水處理，“漏水是因?yàn)樵摲课菟叵碌能涍B接漏了，這房子有產(chǎn)權(quán)，我們也幫忙聯(lián)系房主了，如果孫先生和對(duì)方?jīng)]談好，這就和物業(yè)無關(guān)了?！敝劣谑欠翊嬖谝驓v史遺留問題，物業(yè)阻止裝修，導(dǎo)致7樓業(yè)主無法入住的問題，初經(jīng)理表示，物業(yè)沒有權(quán)力阻止業(yè)主裝修和入住，這和物業(yè)無關(guān)，請(qǐng)業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商解決。當(dāng)記者詢問是否能協(xié)助聯(lián)系開發(fā)商時(shí)，初經(jīng)理稱他對(duì)具體情況不清楚，無法聯(lián)系開發(fā)商。
律師兩種觀點(diǎn) 各有理由
就這次漏水的責(zé)任問題，吉林吉翔律師事務(wù)所劉海波律師表示，如果漏水點(diǎn)在七樓房屋室內(nèi)，損失應(yīng)由七樓業(yè)主承擔(dān)；如果漏水點(diǎn)在管道井等公共區(qū)域，損失則由物業(yè)公司承擔(dān)。也就是說，如果七樓房屋確實(shí)有產(chǎn)權(quán)，且業(yè)主進(jìn)行了正常管理，六樓的損失應(yīng)由七樓業(yè)主張先生承擔(dān)。
就七樓業(yè)主希望物業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任的問題，劉律師表示，如果七樓業(yè)主辦理了房屋交付手續(xù)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)相鄰權(quán)糾紛的法律責(zé)任；若開發(fā)商或物業(yè)阻止房屋交付，七樓業(yè)主可憑房產(chǎn)證或商品房買賣合同向法院主張排除妨礙的民事訴訟，并要求妨礙其交付房屋的主體承擔(dān)六樓的損失。
吉林開晟律師事務(wù)所冷保亭律師則認(rèn)為，如果七樓業(yè)主介紹的情況屬實(shí)，在此前提下，七樓雖登記在業(yè)主名下，但由于該業(yè)主并未實(shí)際入住占有該房屋，且該房屋是被物業(yè)公司因某種原因停水停電的，實(shí)際上是由物業(yè)公司管控中。如果因物業(yè)疏于管理造成七樓漏水，導(dǎo)致六樓財(cái)產(chǎn)損失，根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第六條“行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任”的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
保修期內(nèi)由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修
根據(jù)建筑工程有關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量保修期限為基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)工程50年，建筑類1年，防水工程5年，采暖為兩個(gè)采暖期、給排水為兩年，其它為1年，而房屋保修期是從工程驗(yàn)收合格交工之日起算起。
另有律師表示，一般情況下，小區(qū)的施工方需交給房地產(chǎn)開發(fā)商一部分房屋質(zhì)量保證金，在質(zhì)保期內(nèi)，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)小區(qū)房屋質(zhì)量問題。
樓上漏水致樓下被淹 物業(yè)公司被判無責(zé)
案例分析
張某與李某住在同一棟樓，而且是樓上、樓下鄰居，張某住在一層，李某居住在二層。因李某在此居民區(qū)還另有住房，2012年6月1日，李某將自己的房子出租給了別人。2013年春節(jié)期間，承租人去了日本，房?jī)?nèi)無人居住，在此期間張某也離開自己房屋回老家居住，家中無人。
2013年2月12日晚，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)公司人員發(fā)現(xiàn)張某門窗等處向外漏水，當(dāng)即通知李某到場(chǎng)，物業(yè)管理人員采取措施進(jìn)入李某家室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)她家衛(wèi)生間水管爆裂跑水，當(dāng)即將總閥門關(guān)閉。
第二天，張某知道信兒后，風(fēng)風(fēng)火火地從老家趕回來了。張某打開房門一看，立刻驚呆了，見自己屋里滿地都是水，木質(zhì)地板被水浸泡，地板個(gè)別部分起拱爆裂，屋頂、墻壁被水沖刷，家具著水，個(gè)別漆面剝落。房地產(chǎn)開發(fā)公司無償為溫海英提供房屋，并幫助清洗衣物等。
張家告狀要求賠償
對(duì)張某室內(nèi)墻壁、地板等裝修損失，經(jīng)北京市建筑裝飾協(xié)會(huì)家裝委員會(huì)委托北京天衡誠信家裝技術(shù)服務(wù)中心進(jìn)行鑒定，價(jià)值近2．31萬元。張某認(rèn)為由于李某對(duì)房屋跑水未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，未采取措施，房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，負(fù)有房屋、設(shè)備維修責(zé)任，及采取措施保證我的利益不受損害責(zé)任，故將李某作為第一被告，將房地產(chǎn)開發(fā)公司作為第二被告起訴，要求二被告賠償房屋修繕、財(cái)物被毀經(jīng)濟(jì)損失8．1萬元、房屋使用費(fèi)損失3萬元、精神損害2萬元，共計(jì)13．1萬元。
樓上鄰居不承認(rèn)過錯(cuò)
法庭上，李某認(rèn)為在任何相關(guān)法律條文上及房屋使用守則上沒有指出主人出門前要關(guān)閉自來水總閥門，我房屋內(nèi)的裝修及內(nèi)外所有設(shè)施均是開發(fā)商及物業(yè)公司購買安裝，從未改動(dòng)。衛(wèi)生間潔具及設(shè)備均屬劣質(zhì)產(chǎn)品。事故原因，水管爆裂并非使用不當(dāng)和人為造成，應(yīng)是產(chǎn)品質(zhì)量及水壓造成本人也是受害者，水管爆裂后造成家具、地板損壞，但物業(yè)未給答復(fù)和賠償。水管爆裂的損失主要責(zé)任應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。
物業(yè)公司認(rèn)為與己無關(guān)
物業(yè)公司則辯稱，按照有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理范圍僅限于綠地、道路、樓道、走廊等公共區(qū)域、公共設(shè)施，無權(quán)利更無義務(wù)對(duì)園區(qū)內(nèi)各單元房屋內(nèi)部純屬個(gè)人區(qū)域部分行使管理權(quán)利。
在發(fā)現(xiàn)原告房屋受損后我公司積極采取措施并時(shí)通知原告，安排房屋無償供原告居住，盡可能減少損失。因被告李某在春節(jié)期間未在此房屋內(nèi)居住，總閥門未關(guān)，衛(wèi)生間地漏未打開，水管破裂后大量跑水，是由于李某對(duì)其所有的房屋未盡到看護(hù)義務(wù)所致，與我公司無關(guān)。如其嚴(yán)加看護(hù)，水管爆裂時(shí)及時(shí)關(guān)閉總閥門或打開衛(wèi)生間地漏就不會(huì)造成原告房屋受損。故原告要求我公司承擔(dān)賠償責(zé)任沒有法律依據(jù)。
樓上鄰居被判賠償
法院審理后認(rèn)為，李某與張某是樓上、樓下的鄰居，互相有不損害、不妨礙對(duì)方的財(cái)產(chǎn)權(quán)利及其它權(quán)益的義務(wù)，李某將房屋出租他人后，由于其疏于管理，對(duì)室內(nèi)水管隱患失查，且在水管破裂時(shí)家中無人，致使張某房屋進(jìn)水，給張某財(cái)產(chǎn)造成損失，對(duì)此，李某應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。
房地產(chǎn)開發(fā)公司(物業(yè)公司)不具有對(duì)用戶室內(nèi)水、電等設(shè)施發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行管理的義務(wù)，所造成的損失不應(yīng)由某房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)。李某所居房屋具有可以交付使用的工程質(zhì)量竣工核實(shí)證書，李某稱衛(wèi)生間潔具、設(shè)備屬劣質(zhì)產(chǎn)品未有證據(jù)證明，且李某已于2012年11月開始居住使用，故李某推拖由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)責(zé)任不能成立。
另外，李某雖將自己所有的房屋出租他人，但仍是該房屋的所有權(quán)人，對(duì)由于該財(cái)產(chǎn)給原告張某造成的損害，原告張某亦有權(quán)向李某索賠；屬出租人與承租人之間的租賃合同，如雙方存在糾紛應(yīng)另行解決。張某房屋進(jìn)水后，其生活受到影響，家具衣物受到一定程度的損害，其所稱精神損失，因并未達(dá)到需要法律上予以精神撫慰的程度，不予認(rèn)定。
因此，順義法院判決：被告李某賠償張某裝修損失費(fèi)及其它損失費(fèi)2.5萬元。張某要求房地產(chǎn)開發(fā)公司賠償損失及過高的裝修費(fèi)、使用費(fèi)、精神損失費(fèi)等的訴訟請(qǐng)求同時(shí)被駁回。
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